孫立平：再談以房子為中心時(shí)代的結(jié)束

時(shí)間：2017-05-21

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編者語(yǔ)：

繼《以房子為中心的時(shí)代即將結(jié)束，也許就是這兩三年的事情》之后，孫立平教授進(jìn)一步再談“以房子為中心時(shí)代的結(jié)束”，孫教授所謂“以房子為中心時(shí)代的結(jié)束”，并不只是指房地產(chǎn)的崩盤(pán)，而是說(shuō)整個(gè)社會(huì)圍著房子轉(zhuǎn)那樣一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。敬請(qǐng)閱讀。

文/孫立平（清華大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授）

《以房子為中心的時(shí)代即將結(jié)束，也許就是這兩三年的事情》一文發(fā)出后，無(wú)數(shù)多的提問(wèn)迎面而來(lái)。老實(shí)說(shuō)，很多都是我回答不了的問(wèn)題。

比如有人問(wèn)：那我還要不要買(mǎi)房子？其實(shí)這樣的問(wèn)題，過(guò)去也經(jīng)常有人問(wèn)到，當(dāng)然主要是身邊的朋友。我一般的回答是，如果是剛需，隨時(shí)買(mǎi)，別等。如果今天問(wèn)我，我還是這個(gè)回答。一位有房子的朋友，今天又問(wèn)。我只能說(shuō)，該買(mǎi)的就買(mǎi)，不該買(mǎi)的就不買(mǎi)。朋友聽(tīng)了還是一頭霧水。其實(shí)，我要說(shuō)的是，盡管以房子為中心的時(shí)代即將結(jié)束，但緊接著的并不見(jiàn)得是房地產(chǎn)的崩盤(pán)（盡管有人覺(jué)得崩盤(pán)很痛快）。任何地方、任何時(shí)候房子都可以成為投資的對(duì)象，即使是現(xiàn)在，洼地仍然是有的。但我這里不能講這個(gè)問(wèn)題，恐怕產(chǎn)生誤導(dǎo)。

還有人問(wèn)：我?guī)滋追孔樱F(xiàn)在要不要賣(mài)？我在講課時(shí)每當(dāng)講到這個(gè)事情，課間休息的時(shí)候，都會(huì)有人問(wèn)到上面的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題也不好回答。我強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)。第一，房子在哪里？今后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)明顯分化。一線城市繼續(xù)短缺，縣城雖然也是房子嚴(yán)重過(guò)剩，但是農(nóng)民進(jìn)城的首選，將來(lái)最慘的是不發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市。第二，賣(mài)了房有沒(méi)有合適的投資渠道？我們知道大多數(shù)人是沒(méi)有的。那你拿這錢(qián)干什么？第三，盡管美國(guó)縮表，中國(guó)貨幣政策也有緊縮的跡象，但為了保增長(zhǎng)，超發(fā)貨幣，從而導(dǎo)致貨幣貶值，還是大概率事件。

以房子為中心時(shí)代結(jié)束之后，就是房地產(chǎn)崩盤(pán)嗎？不少人在評(píng)論中表達(dá)了這樣的期待。其實(shí)仔細(xì)分析，有這種期待的人，往往都是想買(mǎi)房子的。但我的看法是，我在今天的微博里也講了，以房子為中心時(shí)代的結(jié)束，與房地產(chǎn)崩盤(pán)是兩回事。網(wǎng)上傳，馬云說(shuō)，8年后，房子像大蔥一樣便宜！我不知道轉(zhuǎn)述的準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，但我的看法，這種可能性極小。除非有愚蠢的政策。但即便那樣，也是暫時(shí)的現(xiàn)象。

所以，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解以房子為中心時(shí)代的結(jié)束這個(gè)判斷。我說(shuō)以房子為中心時(shí)代結(jié)束，不是說(shuō)，那時(shí)候人們都不需要買(mǎi)房子了，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)就完蛋了。我說(shuō)的以房子為中心時(shí)代的結(jié)束，是說(shuō)整個(gè)社會(huì)圍著房子轉(zhuǎn)那樣一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。各位可以想想過(guò)去這些年的情景：人們把掙來(lái)的錢(qián)基本都用在房子上，條件好的，買(mǎi)完一套接著攢錢(qián)買(mǎi)第二套，買(mǎi)完第二套接著攢錢(qián)買(mǎi)第三套；條件差的，全家節(jié)衣縮食，東拼西湊，攢錢(qián)買(mǎi)房。其他方面的需求，能壓縮壓縮，能湊合湊合。很多人說(shuō)，這些年基本就為房子活著了。

在以房子為中心時(shí)代的結(jié)束之后，當(dāng)然還有人要買(mǎi)房子，還有更多的人需要還房貸。但會(huì)有越來(lái)越多的人不再把錢(qián)用在房子上，或者至少不再把主要收入用在房子上。

這個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入一個(gè)正常的發(fā)展時(shí)期，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候正常的需求仍然存在。

首先，城市化的進(jìn)程。近些年來(lái)中國(guó)城市化的過(guò)程雖然按照統(tǒng)計(jì)學(xué)的意義上進(jìn)展很快，但許多在統(tǒng)計(jì)上被算作城市人口的“流動(dòng)人口”并沒(méi)有在城市中真正定居下來(lái)。隨著部分人經(jīng)濟(jì)條件的改善，必然會(huì)出現(xiàn)在城市購(gòu)房的需求。

第二，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。雖然在三四線城市住宅過(guò)剩較為嚴(yán)重，但一線城市、部分二線城市住宅供需缺口仍然不小，特別是新進(jìn)入這些城市的“新市民”，存在較大的購(gòu)房需求。

第三，無(wú)論在哪類(lèi)城市中，改善性需求都明顯存在。雖然目前中國(guó)住房的自有率很高，但相當(dāng)一部分房屋的品質(zhì)較低，或面積狹小。隨著二胎的普遍化，城市改造，對(duì)較大面積的高品質(zhì)住宅仍有不小的需求。

所以我不主張用一種極端的態(tài)度看待這種轉(zhuǎn)變。

最后談?wù)勅绾螌?duì)待已有的房子。

首先要看清楚目前居民有的這些房子、這些房子所體現(xiàn)的財(cái)富對(duì)他們意味著什么？

第一，這筆以房子為載體的財(cái)富，是中國(guó)老百姓改革開(kāi)放30年來(lái)積累的唯一一筆財(cái)富。改革開(kāi)放30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，體現(xiàn)在老百姓身上，積累起來(lái)的就是這些以房子為載體的財(cái)富。

第二，這筆以房子為載體的財(cái)富，是中國(guó)中產(chǎn)階層形成和發(fā)育的最根本的基礎(chǔ)。可以說(shuō)，這些年大部分中產(chǎn)階層都把滿(mǎn)足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至兩套以上的房子。沒(méi)有這些，就沒(méi)有中國(guó)的中產(chǎn)階層。

第三，這筆以房子為載體的財(cái)富，是社會(huì)保障很不健全情況下醫(yī)療養(yǎng)老的重要保障。中國(guó)面臨著嚴(yán)峻的老齡化問(wèn)題，而社會(huì)保障則很不健全。很難想象在可見(jiàn)的將來(lái)，養(yǎng)老的問(wèn)題能由社會(huì)承擔(dān)起來(lái)，因此，很多人擁有的兩套或兩套以上的住房，部分地具有養(yǎng)老基金的含義。

鑒于以上種種情況，對(duì)于以房子為中心時(shí)代結(jié)束之后的房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)慎重選擇。我總的看法是，要避免在房地產(chǎn)政策上忽冷忽熱的大折騰，促進(jìn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)著陸。最穩(wěn)妥的辦法，是以漸進(jìn)的方式消除泡沫，即穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在實(shí)際收入提高和不可避免的通貨膨脹雙重作用下，降低收入房?jī)r(jià)比。

之所以提出上面的看法，是基于以下的考慮：中國(guó)持續(xù)了近20年的房地產(chǎn)超常規(guī)發(fā)展，雖然問(wèn)題不少，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾居住條件的改善，功不可沒(méi)。但走到今天，以房子為中心的時(shí)代，確實(shí)到了要結(jié)束的時(shí)候了。接著面臨的是如何在消費(fèi)上一個(gè)臺(tái)階。這時(shí)房地產(chǎn)需要平穩(wěn)著陸，進(jìn)入正常發(fā)展階段；民眾需求休養(yǎng)生息，緩解過(guò)去這些年的精疲力竭。

無(wú)論是用人為的力量繼續(xù)把房地產(chǎn)推向浪尖，還是用人為的力量把房地產(chǎn)打入谷底，都是錯(cuò)誤的。需要社會(huì)有一種平和的心態(tài)，需要政府有一種平和的政策。特別要避免這種情況：需要時(shí)，將社會(huì)主要財(cái)力吸引進(jìn)房地產(chǎn)；不需要時(shí)打壓冰凍，使其灰飛煙滅。